[ 謝斌 ]——(2010-11-1) / 已閱9612次
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受損害，物業(yè)公司是否應當承擔責任？
謝斌
案例：
明月小區(qū)業(yè)主老黃，獨自居住在小區(qū)內(nèi)，某天在小區(qū)花園內(nèi)散步，看見一人鬼鬼祟祟的拿著一袋東西。遂上前詢問，提東西的人原來是一小偷，看見有人朝自己走來，害怕被發(fā)現(xiàn)偷東西，在老黃快接近他時，他將提著的東西朝老黃砸過去，老黃被砸中后，受慣性跌倒在地受傷。住院期間花費醫(yī)療費1000元，為此，老黃想在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)小偷，是物業(yè)管理做得不好，而自己為抓小偷受傷，物業(yè)公司應當承擔賠償責任，所以其要求物業(yè)公司賠償。物業(yè)公司部同意賠償。問老黃的受傷，物業(yè)公司是否應當承擔責任？
分析：
自《物業(yè)管理條例》(以下稱《條例》)頒布以來，物管公司與業(yè)主因人身、財產(chǎn)等安全問題引發(fā)的諸多糾紛，并未因物業(yè)立法的進一步完善而減少，反而有逐步增加的趨勢。當居民在有物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)人身或財產(chǎn)受到傷害時，物業(yè)公司是否應承擔相應的責任？
在小區(qū)物業(yè)管理中一般業(yè)主出現(xiàn)的傷害事故包括：1、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)損害事故，主要有業(yè)主房屋財產(chǎn)損害、業(yè)主的車輛等財產(chǎn)損害；2、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及家人人身損害事故。
小區(qū)物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽訂或者有小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。從法律上說，《條例》第三十六條規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。根據(jù)該條可以有兩種情形：第一，物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)公司有保護每個業(yè)主財產(chǎn)安全的義務，或者即使在書面合同中未明確約定，但物業(yè)公司實際上一直實施為業(yè)主提供保護財產(chǎn)的行為，那么當出現(xiàn)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)損害事故，物業(yè)公司則應按合同約定承擔違約責任。第二，在物業(yè)服務合同中未約定物業(yè)公司有保護每個業(yè)主財產(chǎn)安全義務的內(nèi)容，而且并未收取相應的保護財產(chǎn)的管理費，且一直未實施為業(yè)主提供保護財產(chǎn)的行為。這類情形，物業(yè)公司并沒有保護每個業(yè)主財產(chǎn)安全的義務，物業(yè)公司業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)損害事故，不承擔相應的違約責任。
因此，在物業(yè)管理活動中，物業(yè)公司有按照物業(yè)服務合同的約定，履行了合同約定的義務，為業(yè)主提供了約定的服務，則業(yè)主不能再對物業(yè)公司提出額外的服務要求。
而根據(jù)《合同法》第60條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務�！蛾P于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》也明確規(guī)定了從事經(jīng)營、服務活動的法人未盡安全保障義務使他人受到外來損害時，侵權人不能賠付時，安全保障義務人應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償責任�！稐l例》第四十七條第二款“保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責。物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)無論是否有物業(yè)合同約定的某些義務，根據(jù)物業(yè)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣而產(chǎn)生的，物業(yè)公司應有的在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的告知、說明、照顧、保護等義務。物業(yè)公司應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。針對物業(yè)公司的安保義務，即使在物業(yè)合同中沒有約定，物業(yè)公司也要承擔安保義務。當業(yè)主及家人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人身損害事故，物業(yè)公司有防范和救助的義務。物業(yè)公司若有疏忽或不盡上述義務，則應對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人身損害承擔賠償責任。
關于物業(yè)公司在業(yè)主的財產(chǎn)和人身傷害事故中的責任問題：1、物業(yè)公司未盡物業(yè)合同約定的義務導致業(yè)主的財產(chǎn)和人身損害的，應承擔侵權責任；2、物業(yè)公司未完全盡到合同約定的義務或者合同附隨的義務時，物業(yè)公司應承擔補充責任。物業(yè)公司承擔補充責任的情況主要是在第三人對業(yè)主的財產(chǎn)或人身造成損害的情況下，物業(yè)公司沒有盡到物業(yè)服務合同約定的義務或法律認定的義務時，且第三人無力賠償或者賠償不足時，才承擔相應責任。
筆者建議在簽訂物業(yè)合同時，合同雙方應明確約定服務合同的條款，要做到義務明確；物業(yè)公司管理方面應做好各項協(xié)調(diào)工作，安全預防工作做到實處；作為業(yè)主在物業(yè)公司物業(yè)管理活動中要注意配合，要注意自律。在物業(yè)公司提高物業(yè)服務質(zhì)量的同時，業(yè)主們也應有較高的素質(zhì)來配合物業(yè)管理活動。
荔浦縣人民法院 謝斌
